Рынок займов против фондового и вкладов: в чем разница?
В этой статье постарались описать почему мы пришли в этот бизнес и в чем преимущества инвестирования в займы под обеспечение
Мой опыт инвестирования и как я пришел в займы под обеспечение
Прежде всего хотел бы поделиться своим опытом инвестирования и рассказать как я пришел в этот бизнес.
Сейчас на дворе 2024 год и мой опыт инвестирования насчитывает уже порядка 10 лет. Цель, которую я ставил с самого начала, звучит так: выйти на уровень доходности, позволяющей не работать в найме и жить за счет инвестиций, и, забегая вперед, это заняло не 2 года (как я мечтал), а долгих 8 лет, но цель оказалась достижима.
За эти годы я инвестировал в фондовый рынок (акции и облигации) через Российских и иностранных брокеров, вклады и криптовалюты. Я испробовал разные стратегии инвестирования, от консервативного инвестора до трейдера, изучая фундаментальный и технический анализ компаний российского и иностранного бизнеса.
Баланс моего портфеля с точки зрения уровня рисков обычно колебался в соотношении: акции 40 - 60%, облигации 20-40%, вклады до 20% и крипта в диапазоне 10-40%, так же все это делилось в соотношении 50% в Руб и остальное в долларах/юанях/гонконгских долларах и тд.
В 2018 году я решил выделить порядка 10% моего портфеля в займы под залог недвижимости, спустя 6 лет в займах у меня 85% средств, а 15% в криптовалюте (да, я верю в понижении ставки ФРС и последующего пампа крипты, но это финансовая пирамида и это надо понимать) , при этом я полностью отказался от акций и облигаций (за исключением заблокированных иностранных, висящих памятниками на брокерских счетах), почему же так получилось?
Инвестиции в займы. Что это?
Инвестиции в займы под залог недвижимости — это способ вложения средств, при котором инвестор предоставляет заёмщику деньги под процент, а залогом выступает недвижимость. И да, обычно эту роль играют банки, но не всегда.
Аргументы "За":
Мой опыт показал, что самый хороший доход на фондовом рынке получает брокер. Конечно тут можно привести пример акций (например Мск биржи), растущих в год на 50-100-150%, мой контраргумент - акции, которые после этого могут так же сходить и вниз, ибо, как показывает практика, фондовым рынком управляет не анализ отчетности компаний, а маркетмейкер и слухи. Я получал хорошие доходы на фондовом (от 60% в год) и крипторынках (от 250% в год), но ценой сидения у монитора 24/7, для меня время оказалось дороже потенциального профита.
Облигации лишь немного превышают уровень инфляции, а при росте ставки ЦБ они дешевеют и с ними можно "застрять" до понижения этой самой ставки. Плавающий купон не эффективен при понижении ставки, а по облигациям ВДО (Высокодоходные облигации) слишком велик риск дефолта и остаться в целом без инвестированных в них средств. Поэтому после начала системного повышения ставок (2022 год), я принял решение в целом выйти из этого инструмента.
Устройство рынка залогового кредитования
Заемщики. Категория физических и юридических лиц, которым не добрил кредит банк (причины разные, от просрочек по прошлым займам до отсутствия справок 2-НДФЛ), но есть имущество которое можно заложить. Данная категория клиентов выгодно отличается от лиц, идущих в МФО, где дефолтность достигает 60-70%
Работа через брокера. Брокер - организация или физ.лицо, обладающее необходимыми информационными средствами для привлечения потенциальных заемщиков. Так же у брокера есть круг инвесторов, которым он предлагает вложить средства в те или иные объекты. Доход брокера - комиссия, которую он получает с каждой сделки. Отсюда же и первый минус:
Минусы или риски, о которых надо знать:
Риски и минусы:
Более подробно риски и варианты инвестирования буду раскрывать в следующих статьях.
Сейчас на дворе 2024 год и мой опыт инвестирования насчитывает уже порядка 10 лет. Цель, которую я ставил с самого начала, звучит так: выйти на уровень доходности, позволяющей не работать в найме и жить за счет инвестиций, и, забегая вперед, это заняло не 2 года (как я мечтал), а долгих 8 лет, но цель оказалась достижима.
За эти годы я инвестировал в фондовый рынок (акции и облигации) через Российских и иностранных брокеров, вклады и криптовалюты. Я испробовал разные стратегии инвестирования, от консервативного инвестора до трейдера, изучая фундаментальный и технический анализ компаний российского и иностранного бизнеса.
Баланс моего портфеля с точки зрения уровня рисков обычно колебался в соотношении: акции 40 - 60%, облигации 20-40%, вклады до 20% и крипта в диапазоне 10-40%, так же все это делилось в соотношении 50% в Руб и остальное в долларах/юанях/гонконгских долларах и тд.
В 2018 году я решил выделить порядка 10% моего портфеля в займы под залог недвижимости, спустя 6 лет в займах у меня 85% средств, а 15% в криптовалюте (да, я верю в понижении ставки ФРС и последующего пампа крипты, но это финансовая пирамида и это надо понимать) , при этом я полностью отказался от акций и облигаций (за исключением заблокированных иностранных, висящих памятниками на брокерских счетах), почему же так получилось?
Инвестиции в займы. Что это?
Инвестиции в займы под залог недвижимости — это способ вложения средств, при котором инвестор предоставляет заёмщику деньги под процент, а залогом выступает недвижимость. И да, обычно эту роль играют банки, но не всегда.
Аргументы "За":
- Возможность получения высокого дохода. Процентные ставки по таким займам обычно выше, чем по банковским вкладам/облигациям (даже ВДО) и составляет от 2,5% до 4% в месяц (от 30% до 48% годовых), при этом реальная инфляция в стране в диапазоне 15%-18%.
- Ликвидность. Выдаваемая сумма меньше рыночной стоимости объекта, эта разница называется дисконтом, дисконт составляет от 30% до 60%. Т.е., в случае не выплаты долга, инвестору достается ликвидный объект недвижимости, ниже рынка.
- Разнообразие объектов (диверсификация). Можно инвестировать в различные типы недвижимости: жилую, коммерческую, загородную и т. д и в различных заемщиков. Это позволяет диверсифицировать риски.
- Стабильность. Данное направление формирует стабильный денежный поток, примерно как вклад или облигации, но с большей доходностью.
- Неплатёжеспособность заёмщика (дефолт). В случае невозврата долга инвестору придётся заниматься продажей заложенной недвижимости, что может занять время и потребовать дополнительных расходов. По опыту, дефолты составляют до 30%
- Снижение стоимости недвижимости и низкая ликвидность. При неверном выборе объекта (регион или конкретный дом) и в случае дефолта заемщика, есть возможность продавать объект недвижимости от 6 до 12 мес, у меня такое случалось 2 раза в начале деятельность, помогло сотрудничество с риелторами в конкретных регионах, хотя это и несло дополнительные расходы.
- Правовые риски. Неправильное оформление документов или нарушение законодательства могут привести к признанию сделки недействительной.
Мой опыт показал, что самый хороший доход на фондовом рынке получает брокер. Конечно тут можно привести пример акций (например Мск биржи), растущих в год на 50-100-150%, мой контраргумент - акции, которые после этого могут так же сходить и вниз, ибо, как показывает практика, фондовым рынком управляет не анализ отчетности компаний, а маркетмейкер и слухи. Я получал хорошие доходы на фондовом (от 60% в год) и крипторынках (от 250% в год), но ценой сидения у монитора 24/7, для меня время оказалось дороже потенциального профита.
Облигации лишь немного превышают уровень инфляции, а при росте ставки ЦБ они дешевеют и с ними можно "застрять" до понижения этой самой ставки. Плавающий купон не эффективен при понижении ставки, а по облигациям ВДО (Высокодоходные облигации) слишком велик риск дефолта и остаться в целом без инвестированных в них средств. Поэтому после начала системного повышения ставок (2022 год), я принял решение в целом выйти из этого инструмента.
Устройство рынка залогового кредитования
Заемщики. Категория физических и юридических лиц, которым не добрил кредит банк (причины разные, от просрочек по прошлым займам до отсутствия справок 2-НДФЛ), но есть имущество которое можно заложить. Данная категория клиентов выгодно отличается от лиц, идущих в МФО, где дефолтность достигает 60-70%
Работа через брокера. Брокер - организация или физ.лицо, обладающее необходимыми информационными средствами для привлечения потенциальных заемщиков. Так же у брокера есть круг инвесторов, которым он предлагает вложить средства в те или иные объекты. Доход брокера - комиссия, которую он получает с каждой сделки. Отсюда же и первый минус:
Минусы или риски, о которых надо знать:
- Брокер заинтересован в получении комиссии, а не в вашей доходности. Поэтому оценка всех рисков по объекту ложится на ваши плечи
- Комиссия брокера составляет 3-10% от суммы займа. Эти затраты обычно ложатся на конечного получателя средств, т.е. заемщика
- В случае дефолта заемщика и плохо составленного договора, все судебные тяжбы ложатся на инвестора, брокер тут не поможет
- Весь объем платежей получает инвестор, это максимально возможная ежемесячная доходность
- Инвестору нет необходимости тратиться на разработку сайта и привлечение заемщиков
- Переговоры с заемщиком на Ваших условиях ведет брокер, так же он может составить договор займа по типовой форме
Риски и минусы:
- Будучи сам когда-то инвестором в финансовую пирамиду, которые в нашей стране плодятся как грибы после дождя, важно изучить фонд и доверять деятельности данной организации на основании проверенных источников
- Фонд берет себе часть Вашей доходности, т.е.ежемесячный доход у инвестора меньше, в тоже время, фонд заинтересован в получении регулярного дохода, а не в разовых комиссиях, поэтому более ответственно подходит к отбору объектов
- Стабильный ежемесячный доход
- Некоторые фонды дают возможность своим инвесторам в режиме аукциона выкупать дефолтную недвижимость по себестоимости, что дает дополнительный доход
- Мне было крайне полезно обучение по работе в сфере недвижимости (курс обучения агентов недвижимости от одного достаточно известного агентства). В конечном итоге, залог успеха - инвестирование в правильной объект, подход: не количество, а качество
- Юридические тонкости по составлению договоров займов. В моем случае мне пришлось переделать стандартные формы, которые есть у брокеров/фондов, включая туда условия изменения ставки ЦБ и изменения законодательства РФ, которые, наиболее правильно, мониторить самостоятельно (благо изменения выходят не часто)
Более подробно риски и варианты инвестирования буду раскрывать в следующих статьях.